Het overgrote deel van die sloop is onnodig. Een kleine helft van alle woningcorporaties sloopt dan ook vrijwel niet. De sloop-aantallen komen van de andere iets grotere helft – en dat onder vergelijkbare omstandigheden in dezelfde stad of regio (Thomsen and Andeweg-van Battum 2005 ). Dat wijst dus op willekeur; en de vraag hoe dat kan.

Terecht dus dat Henk Peter Kip – directievoorzitter van woningcorporatie Mitros, in Utrecht bepaald niet de geringste sloper – zich enkele weken geleden geroepen voelde om zich hierover op LinkedIn te uiten. Want hoewel alle aandacht wat schadelijke emissies betreft inmiddels naar de boeren gaat, zorgt een grote sloopopdrachtgever als Mitros er mede voor dat Nederland akelig dicht bij het emissieplafond begint te komen (Van de Groep 2022).

Maar in plaats van een heldere uiteenzetting van het waarom, blijft zijn betoog steken in halve en hele onwaarheden en op achterhaalde boekhouders-wijsheid gebaseerde ideeën over veroudering, zoals “Bij mijn corporatie zijn de woningen gemiddeld (cursief) 50 jaar oud. Daar zitten dus oude besjes tussen. En soms dan ook nog eens van een heel matige kwaliteit”.

Welaan heer Kip, dat wijkt nauwelijks af van het gemiddelde in Nederland (49%) en is zelfs lager dan het Utrechtse gemiddeld (54%)(CBS 2022), dus dat verklaart uw hoge sociale sloopcijfers en uw sloopdrang niet. Bovendien behoort de sociale huursector al vele decennia tot het kwalitatief beste deel van de woningvoorraad. Dus voor die volgens u matige kwaliteit zou ik me als beheerder schamen, want dat is geen tijdsafhankelijk natuurverschijnsel maar vrijwel altijd nalatigheid.

Uw tweede argument, de “enorme prijsstijging van groot onderhoud en renovatie”, is helaas waar, maar dat geldt net zo goed, of kwaad, voor nieuwbouw en dat vermeldt u niet. Uw – volstrekt achterhaalde – bewering dat met renovatie geen nieuwbouwkwaliteit te behalen is, lijkt voor een econoom wellicht logisch, maar deugt van geen kant (Silva et al. 2022). Want een kundig uitgevoerde renovatie hoeft beslist niet onder te doen voor nieuwbouw en kan energetisch net zo goed presteren (Van Nunen 2017) – al is label B met lage-temperatuur vloerverwarming en duurzame energie en vooral zorgvuldige kierdichting bij appartementen ook voldoende; en vooral comfortabel en dat drukt de warmteconsumptie.

Hergebruik van bestaande woningen heeft als groot voordeel dat het bouwwerk zich al lang bewezen heeft en, van eventuele tekortkomingen ontdaan, betrouwbaarder is dan nieuwbouw (Thomsen 2020). Bovendien kunnen woningen waarin geen ingrijpende wijzigingen nodig zijn goeddeels gerenoveerd worden in bewoonde staat, of de bewoners kunnen even op vakantie (Weijer 2022). En vooral: Renovatie brengt aanzienlijk minder emissies met zich mee, want de meest emissie-intensieve materialen als beton, baksteen, specie en zo blijven gewoon in gebruik (Van de Groep 2022).

Alles bijeen is renovatie aanzienlijk duurzamer en socialer, en bovendien gemiddeld zo’n 30% goedkoper dan nieuwbouw (Thomsen 2021). Dus in plaats van sloop-nieuwbouw kan met de uitgespaarde kapitaalvernietiging per 3 gerenoveerde woningen 1 nieuwe woning gebouwd worden, nog afgezien van de mogelijkheid om bij etagewoningen 1 of 2 extra lagen met liften toe te voegen (Weijer 2022).

Een voorbeeld: U wilt de 102 goede en betaalbare en vooral goed gedifferentieerde portiek-etagewoningen van uw complex Heukelom slopen om er 150 à 190 (een nog onzekere gok dus?) nieuwe appartementen voor terug te bouwen. Maar renovatie met toevoeging van 1 of wellicht 2 lagen met lift zijn tenminste 34 of wellicht 68 extra woningen toe te voegen; totaal 136 of 170 woningen dus, plus het restant van de uitgespaarde kapitaalvernietiging. Wie dan in deze tijd van uitzichtloze nieuwe woningnood toch kiest voor sloop-nieuwbouw heeft echt iets uit te leggen, en meer dan u in uw LinkedIn stukje doet.